Steuern und gesetzliche Regelungen beim Immobilienkauf auf Mallorca

Sowohl beim Kauf als auch nach dem Kauf unterliegen Sie als Immoblienbesitzer in Spanien bestimmter steuerlicher Pflichten, die Sie kennen sollten.

Zu beachten ist dabei vor allem folgendes: Steuern gelten in Spanien als Bringschuld. Sie werden NICHT vom Finanzamt (Delegación de Hacienda) dazu aufgefordert, zu einer bestimmten Zeit, bestimmte Beträge an das Finanzamt abzuführen. Sie müssen Sich vielmehr selbst darum kümmern und sollten deshalb die verschiedenen Steuern und auch die jeweiligen Steuerfristen kennen.

Wird eine Steuer nicht fristgerecht bezahlt und erhalten Sie dann u.U. eine Mahnung vom Finanzamt, wird bereits bei der ersten Mahnung eine Strafe in Höhe von 10 % des zu begleichenden Betrags aufgeschlagen.

Dieses Wissen ist natürlich von einem Laien (und noch dazu von einem Ausländer, er u. U. die Sprache nicht spricht) kaum zu erwarten. Es gibt jedoch die Möglichkeit, für alle Behördengänge, vor allem aber auch für alle steuerrechtlichen Dinge, eine GESTORIA oder eine ASSESORIA FÍSCAL zu beauftragen. Gestorias oder deren Filialen gibt es in allen Ortschaften Mallorcas, viele davon beschäftigen deutsch sprechendes Personal.

Folgende gesetzliche Regelungen und Steuern sollten Sie kennen:

Beantragen Ihrer Ausländer-Nummer N.I.E. (Numero de Identificación Extranjero) in der Administration des Govern Balear (in Palma neben dem Ausstellungsgelände IFEBAL, Nähe Verkehrsamt "Tráfico"). Hier finden Sie die Website der Behörde OFICINA DE EXTRANJEROS DE ILLES BALEARS

Wenn Sie spanisch sprechen, können Sie auch selbst zum Ausländeramt gehen. Hier finden Sie einen Lageplan mit Adresse des Ausländeramts in Palma

Melden Sie Sich beim Finanzamt an und lassen Sie Sich dort Steuer-Klebeetiquetten ausdrucken

7 % Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmissiones Patrimonales)
Diese Steuer fällt an wenn Sie ein gebrauchtes Haus von einer Privatperson kaufen, die nicht (wie eine Firma) der Mehrwertsteuerpflicht unterliegt. Grundlage ist der in der Escritura Publica angegebene Kaufpreis.

7 % Mehrwertsteuer (IVA) bei Neubau statt Grunderwerbsteuer

1 % Eigentumsübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmissiones Patrimonales y Actos Juridicos Documentados).

Diese Steuer fällt an:
* Wenn Sie ein Grundstück oder einen Neubau von einem Bauträger kaufen.
* Wenn Sie eine Hypothek ins Grundbuch eintragen lassen wollen.
* Wenn Sie ein Grundstück teilen oder mehrere zusammen legen möchten.

Innerhalb von 30 Werktagen nach Abschluß des Kauf- oder Hypothekenvertrages muß 1 % des verbrieften Wertes an das Finanzamt der Balearen (Govern de les Isles Balears - Conselleria de Hacienda) abgeführt werden.

3 % Steuereinbehalt bei Kauf von einem Nichtresidenten (Impuestos sobre la Renta de no Residentes).

Der Betrag ist eine Vorauszahlung (bzw. eine Art Kaution) auf eine evtl. vom Verkäufer zu entrichtende Steuer der Immobilie.
Obgleich aber diese Steuerpflicht dem Verkäufer obliegt, sind Sie als Käufer verpflichtet, diesen Betrag an das Finanzamt abzuführen, da das Grundstück für diese Abschlagszahlung in Höhe von 3 % haftet.
3% des Kaufpreises muß der Käufer vom Verkäufer einbehalten und innerhalb von 30 Werktagen nach Abschluß des Notariellen Kaufvertrages (Escritura Publica de Compraventa) an das Finanzamt der Balearen (Govern de les Isles Balears - Conselleria de Hacienda) abführen.

Wertzuwachssteuer für Grundstücke (Plusvalia)
Es handelt sich um eine Gemeindesteuer für den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Verkauf. Diese Steuer betrifft laut Gesetz den Verkäufer, dennoch ist es auf den Balearen traditionell üblich, dass diese Steuer der Käufer begleicht. Also vor Vertragsabschluss abklären, wer diese steuer übernimmt!

Die Höhe der Steuer bemißt sich nicht nach dem Verkehrswert sondern nach dem Katasterwert des Grundstücks (ohne Gebäudewert) und hängt u.a. auch davon ab, wie lange das Grundstück im Besitz des Verkäufers war.

Nach dem Abschluß des Kaufvertrags müssen Sie bei der Gemeinde innerhalb von 30 Werktagen die Plusvalia entrichten.

Jährliche Haus- und Grundsteuer (I.B.I. = Impuestos sobre Bienes Imuebles)
Die jährliche Haus- und Grundsteuer I.B.I. muß vom Eigentümer einer Immobilie an die Gemeinde abgeführt werden
Suelo Rústico kann u.U. von der Grundsteuer befreit sein. Stellen Sie am besten eine Bankeinzugs-Ermächtigung für die Gemeindebehörde aus.

Einkommenssteuer (Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas)
Jährlich muß eine Einkommenssteuererklärung für das vorangegangene Jahr abgegeben werden, wie in Deutschland wird auch dann wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten ein bestimmter Wert als Eigennutzung angenommen.
Beauftragen Sie für die jährliche Steuererklärung am besten eine Gestoria oder Asesoria Fiscal.

Gewinnsteuer beim Verkauf der Immobilie
Seit 01.10.2007 ist die Gewinnsteuer auf eine Immobilie für nicht residente Ausländer von 35 % auf 18 reduziert worden.

Erbschaftsteuer
Erbschaftssteuer für Ihren Grundbesitz fällt in Spanien an. Es gibt jedoch mit Deutschland ein sogenanntes Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung.

In jedem Fall ist es günstig, wenn Sie Sich bezüglich Ihres persönlichen Falls rechtzeitig von einem Anwalt beraten lassen. Es ist hilfreich und vermeidet im Erbschaftsfall langwierige Übersetzungen und Beglaubigungen wenn Sie von einem spanischen Notar ein Testament für Ihre Hinterlassenschaft in Spanien im Madrider Zentralregister hinterlegen lassen.